|
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
благоприятные и безопасные условия проживания граждан,
надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме,
решение вопросов пользования указанным имуществом,
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии со ст. 6 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией (это может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или предприниматель без образования юридического лица (управляющий)
Таким образом, можно сказать, что управление может осуществляться:
- на профессиональной основе - управляющей организацией, управляющим;
- как самоуправление - собственниками помещений в доме:
непосредственно или создаваемыми ими некоммерческими организациями определенных организационно-правовых форм: ТСЖ, ЖСК, ЖК, ЖНК.
При этом необходимо помнить, что в соответствии со статьей 14 Федерального закона № 189-ФЗ "О введении в действие жилищного кодекса" Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2008 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.
Таким образом, к концу 2008 года можно будет вести речь в основном о товариществах собственников жилья, как об организациях, осуществляющих самоуправление в многоквартирных домах.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (не на собрании членов ТСЖ, ЖСК и т.д.) и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс дал возможность жильцам выбирать, кому доверить содержание своей недвижимости. Зарубежный опыт показывает, что дело это может быть весьма прибыльным. Хотя в России традиции обслуживания домов, в отличие от Запада, появились недавно. Рынок управления недвижимостью коммерческой, в том числе и жилой, очень молод.
Годовой оборот такой сферы, как обслуживание многоквартирных домов, специалисты оценивают в 3,5 трлн руб. в год по всей России. К тому же этот вид бизнеса стабилен: спрос на качественные услуги будет всегда и в любом доме, а в жилье премиум-класса он особенно высок. В среднем эксплуатация элитной недвижимости обходится жильцам от 3 до 6 долл. за кв. м в месяц.
По мнению управляющих компаний (УК), "для этого сегмента цены абсолютно нормальные и об их завышении говорить было бы неверно". Между ТСЖ и УК заключается договор, в котором прописываются все нюансы: какие обязанности и в какие сроки должны выполнять сервисная организация и владельцы квартир. Управление многоквартирным домом - это полный набор услуг, от технического обслуживания до охраны дома, ландшафтного дизайна, доступа в Интернет и детского сада. Но пока профессионалов на этом рынке мало.
Сегодня обслуживание домов не приносит сервисным компаниям ощутимой прибыли. Доходность подобного бизнеса пока невелика - порядка 10-15%. По сути, управление недвижимостью должно являться доходным делом. В Москве 40 тыс. жилых домов, 200 млн кв. м жилой площади, обслуживание которой приносит порядка 4,5 млрд руб. оборота в месяц, прокомментировал в эфире РБК-ТВ в программе "Сфера интересов" член совета директоров компании Mirax Group Максим Привезенцев. Но сфера ЖКХ всегда была закрыта для входа УК. А те, кто желает войти на рынок, не знают правил игры. По словам эксперта, ЖК слабо обеспечивает защиту интересов УК. "Например, сделали капитальный ремонт в доме, привели все в порядок. А ТСЖ сказало: больше не надо, завтра мы расторгаем договор".
Растущие расходы на оплату коммунальных услуг и падающее качество этих услуг так напугали жильцов, что они и думать не хотят ни о какой управляющей компании. С выбором УК жильцы дома отвечают не только за свои квартиры, но и за содержание и обслуживание всего дома. В Москве только 5% жителей из 40 тыс. домов создали ТСЖ, по данным эксперта. Причина еще и в том, что большинство наших граждан не привыкли нести ответственность, выйдя за порог своей квартиры.
Причина еще в том, что при создании ТСЖ у жильцов возникает вопрос, кто будет нести ответственность за капитальный ремонт, который собирались сделать с советских времен (70% жилищного фонда страны требует капремонта).
Эксперты подтверждают, что управление жилыми домами - более хлопотное дело, чем содержание складских помещений. И связано это еще с нежеланием жильцов платить за эксплуатацию собственных метров. Большинство наших граждан получили квартиры, и они не привыкли вкладывать в них деньги, ощущать себя собственниками своего дома. "Сложность в том, что люди в нашей стране забывают о том, что нужно платить за соответствующий уровень. На это уходит много времени. С должниками у нас выработана определенная система борьбы - это и судебные иски, и различные беседы", - подтверждает управляющий ТСЖ "Корона 1" Анна Троя.
Но учитывая тот факт, что большинство жителей не могут платить по 300 долл. в месяц за обслуживание дома, УК пытаются найти золотую середину. Поэтому ТСЖ, будучи заказчиком, определяет перечень услуг для управляющей компании. Например, услуга консьержа вводится в тех домах, где граждане считают это нужным, сантехник приходит в течение часа после вызова и др.
Несмотря на то, что собственники жилья не выбрали способы управления им, аналитики уверены, что это дело перспективное, которое будет развиваться постепенно. Управление жилой недвижимостью станет не менее прибыльным, чем управление элитной недвижимостью. Как только тарифы ДЭЗов достигнут рыночного уровня, жильцам придется задуматься, кому и за что они платят деньги и услуги какого качества они получают взамен.
Актуальность работы: в настоящее время большое значение приобретает использование различных способов управления многоквартирными домами, т.к. появился выбор способа и нормативно - правовая база позволяет избирать один из способов в зависимости от условий и необходимых параметров.
Цель работы: выявить основные проблемы управления многоквартирными домами в Челябинской области
Задачи работы: провести анализ нормативно - правовой базы управления многоквартирными домами в России на современном этапе развития;
- определить возможные способы управления многоквартирными домами;
- выявить положительную динамику и негативные аспекты управления многоквартирными домами на основе анализа наличной ситуации в Челябинской области;
- выработать возможные рекомендации по совершенствованию управления многоквартирными домами в Челябинской области и в городе Челябинске на ближайшую перспективу.
Теоретический аспект: исследование справочной и учебной литературы, нормативно - правовой базы.
База исследования: статистическая отчетность, материалы по данным отчетности управляющих компаний, локальные нормативно - правовые акты Челябинской области.
Структура работы: работа состоит из двух глав, введения, заключения, списка использованной литературы и приложений.
|
На уровень вверх
Купить