|
Последние несколько лет рынок недвижимости в России развивался максимальными темпами. Недвижимость традиционно является одним из самых надежных и понятных активов - любой современный человек, так или иначе, сталкивается с ней практически каждый день.
Стоимость недвижимости связана с денежным потоком, который она генерирует - рентой. Сильнее это проявляется для коммерческой недвижимости, где большая часть объектов покупается не "для себя", а именно для сдачи в аренду. Бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы, торговые помещения - их стоимость определяется тем денежным потоком, который собственник сможет получать от сдачи площадей в аренду. Для жилой недвижимости, где большая доля площадей используется для собственного потребления, а не для получения дохода, данная связь не так очевидна.
Целью данной работы является анализ состояния рынка недвижимости в России за 2000 - 2008 гг., а так же анализ социально-экономических показателей рынка и влияние рынка на социально-экономическое развитие России.
Доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость зависит от двух составляющих:
общее изменение уровня цен на жилую недвижимость (индекс недвижимости),
рост строительной готовности объекта (этапность).
Существование данной разницы можно объяснить с точки зрения потенциального покупателя - физического лица, цель которого удовлетворить собственную потребность в жилье, и с точки зрения застройщика, рассматривающего продажу строящегося жилья как источник финансирования текущей деятельности.
С точки зрения покупателя данная разница существует из-за возможности выбора между двумя вариантами:
купив строящуюся квартиру, покупатель вынужден арендовать жилье как минимум до момента сдачи дома, что влечет дополнительные издержки на уровне 6-9% годовых от среднегодовой стоимости жилья;
покупая готовую квартиру, покупатель может жить в ней сразу, не принимая на себя дополнительных издержек.
Следовательно, доходность вложений в эти объекты должна отличаться как минимум на величину арендной ставки в год. Также приобретая строящееся жилье, покупатель принимает на себя риски, связанные с застройщиком, как то: риски "недостроя", затягивания сроков строительства и пр., что увеличивает доходность строительной готовности по сравнению с доходностью аренды.
С точки зрения застройщика для строительства могут привлекаться либо банковские кредиты, либо деньги дольщиков. В настоящее время застройщики в целом не обладают достаточным собственным капиталом для строительства домов без привлечения сторонних средств. Банковские кредиты обходятся застройщикам в 10-15% годовых, при этом на застройщика накладываются определенные ограничения и обременения на заложенное имущество. При привлечении денег дольщиков на застройщика накладываются меньшие ограничения и обременения. Продажа строящихся квартир позволяет застройщикам распределить продажи равномерно в течение всего срока строительства, снижая тем самым риск плохой конъюнктуры на рынке при продаже всего объема готовых квартир по окончании строительства.
Таким образом, с точки зрения застройщика деньги дольщиков являются более гибким инструментом, что позволяет этому инструменту быть более дорогим по сравнению с кредитами. Следует отметить, что для небольших строительных компаний банковское кредитование зачастую недоступно, что делает для них средства дольщиков единственным источником финансирования. Это приводит к дополнительной скидке для дольщиков по сравнению с аналогичными предложениями более кредитоспособных застройщиков.
Средняя доходность от этапности строительства в России в 2007 году составила 10-15% годовых в зависимости от застройщика.
Доходность от роста строительной готовности объекта объясняется разницей в цене продажи недостроенной квартиры и аналогичной готовой квартиры на вторичном рынке.
|
На уровень вверх
Купить