|
Теоретическая часть
3. Основные принципы оценки недвижимости, их характеристика
Существует несколько принципов оценки недвижимости, но наиболее распространённые и применяемые это [3, c. 98]:
" Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования;
" Анализ дисконтированного потока наличности (ДПН).
Т.к. эти два принципа тесно связаны друг с другом, мы рассмотрим их оба.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Ограниченность применимости этого метода для оценки рыночной стоимости земельных участков связана с информационной недостаточностью двух типов:
1. Недостатком достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом;
2. Почти полным отсутствием информации, необходимой для традиционных оценок ставок максимизации, из-за отсутствия сложившегося рынка.
1. Если, например, оценщик работает на покупателя или заимодателя и должен оценить рыночную стоимость земельного участка, рассматриваемого для покупки, то в сегодняшней реальности в большинстве случаев он столкнется с проблемами получения достоверной информации, относящейся к доходам и расходам собственника участка. Прежде всего, это будут уже упоминавшиеся проблемы, связанные с теневой экономикой. Другой круг трудно получаемых показателей относится к текущему уровню содержания участка (рекреационные расходы, текущая мелиорация и т.п.). Часто это вызвано даже не отсутствием доброй воли продавца, а отсутствием адекватного менеджмента и бухгалтерского учета по каждому отдельному участку. Но, неясности такого сорта могут быть (в идеале, хотя бы) устранены.
2. Неустранимым препятствием является отсутствие данных, необходимых для выбора ставок максимизации. Когда западный оценщик решает, какую ставку максимизации он должен использовать в неком конкретном случае, основой для него так или иначе всегда являются данные относительно ставок максимизации, складывающиеся в результате продаж данного вида недвижимости на данном локальном рынке. Такие рыночные ставки максимизации рассчитываются на момент продажи земельного участка, исходя из месячного или годового дохода, который данный объект приносит в момент продажи, и его продажной цены. Существует целая специализированная индустрия сбора и публикации, данных такого сорта, как по отдельным сделкам, так и по репрезентативным выборкам для различных типов участков, а также в виде статистических и аналитических сводок. Например, широко известен журнал "Real Estate Capital Markets Report" и приложение к нему "Institutional Real Estate Universe", имеющие по четыре выпуска в год. Кроме того, оценщики ведут и собственные базы данных. Фундаментом всей этой активности является массовый и более или менее информационно открытый рынок доходной недвижимости.
|
|
1) Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 366 с.
2) Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2000. - 322 с.
3) Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. - 2 - изд., переаб., доп. - М.: Маркетинг, 2003- 458 с.
4) Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 358 с.
5) Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2003. - 396 с.
6) Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. - СПб.: Изд- во СПбГТУ, 2002. - 247 с.
7) Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. - М.: Дело, 2002. - 289 с.
|
На уровень вверх
Купить