|
Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.
Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.
В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора.
Итак, договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Он является наиболее распространенным и важным видом договора в гражданском обороте. В имущественном обороте договор купли-продажи имеет широкое применение. В Гражданском кодексе Российской Федерации положения, определяющие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают раздел IV, посвященный отдельным видам гражданско-правовых обязательств .
Договор купли-продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio et venditio,под которым понимался договор, посредством которого одна сторона - продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона - покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (premium). Условия о товаре и его цене признавались существенными элементами договора купли-продажи. Римскому праву были известны договоры о продаже будущего урожая, в таких случаях применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой (mei futurae sive speratae), а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Договор купли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь (res incorporslis), то есть имущественное право (право требования и т.п.).
В российском дореволюционном гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действовавшим законодательством, "продажи и купли") признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касается недвижимого имущества, то купля-продажа была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, поскольку основанием приобретение покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон. Вместе с тем и законодательством и гражданско-правовой доктриной признавалось, что сфера действия договора купли-продажи ограничивается лишь вещами физическими и не включает в себя имущественные права, поскольку с юридической точки зрения в последнем случае нет покупки или продажи, а есть только передача, уступка прав.
При подготовке проекта Гражданского Уложения, который был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., нормы о продаже были помещены в раздел II ("Обязательства по договорам") кн. V ("Обязательственное право") проекта, поскольку "продажа есть договор двусторонний" и "входит непосредственно в область договорных отношений". Под договором продажи понимался договор, по которому продавец передает или обязуется передать движимое или недвижимое имущество в собственность покупателя ("покупщика") за условленную денежную сумму. Причем правила о продаже подлежали применению также к возмездной уступке прав.
В советский период развития гражданского права сфера применения договора купли-продажи существенно ограничилась и свелась к отношениям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми предприятиями. Отношения, складывавшиеся между "социалистическими" организациями в связи с реализацией производимых ими продукции и товаров, регулировались договорами поставки, контрактации, энергоснабжения, которые имели плановую основу и являлись самостоятельными договорами. В юридической литературе того периода данное обстоятельство объяснялось тем, что "при социализме действие закона стоимости сочетается с действием закона планомерно-пропорционального развития и основного экономического закона социалистического общества. В результате закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства".
Проведение экономических реформ, главный смысл которых заключался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже.
При подготовке проекта нового Гражданского кодекса учитывалась наметившаяся в законодательстве тенденция расширения сферы действия института купли-продажи, который в последние годы уже охватывал отношения, связанные с поставками товаров, и с контрактацией сельскохозяйственной продукции, и со снабжением энергетическими и иными ресурсами. Изменились товары, служащие предметом купли-продажи, отпали многочисленные ограничения для применения этого договора. Наиболее последовательно такой подход нашел отражение в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик.
Вместе с тем, исходя из традиций российского законодательства и правоприменительной практики, было целесообразно сохранить в качестве разновидностей договора купли-продажи такие ранее полностью самостоятельные договорные формы, как договор поставки, договор контрактации, договор энергоснабжения и т.д.
Сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась также за счет того, что правила о купле-продаже должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав либо существа объекта гражданских прав. К продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.
|
На уровень вверх
Купить