1. Деловая ситуация 3

1.1 Краткая характеристика объекта оценки 3

1.2 Цель оценки 6

1. 3 Краткая характеристика рынка недвижимости 6

1. 4 Основные понятия, используемые в работе 7

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта 9

2. Оценка земельного участка 10

3. Оценка объекта затратным подходом 11

3.1 Определение полной восстановительной стоимости здания 11

3.2 Определение накопленного износа здания 12

3.3 Определение остаточной стоимости здания 13

3.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости 13

4. Оценка объекта рыночным подходом 14

4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов 14

4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов 14

4.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости 16

5. Оценка объекта доходным подходом 17

5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания 17

5.2 Действительный валовой доход от аренды здания 17

5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество 18

5.4 Чистый операционный доход от аренды здания 19

5.5 Реальный денежный поток 19

5.6. Коэффициент дисконтирования 19

5.7 Дисконтированный денежный поток 19

5.8 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) 19

5.9. Текущая стоимость здания 20

5.10 Стоимость объекта недвижимости 22

6. Согласование результатов оценки 23

Список литературы 26

Приложение 27

1.1 Краткая характеристика объекта оценки

Дата оценки: 15.02.2008

Тип оцениваемого объекта недвижимости:

Здание офисного типа

Назначение: нежилая недвижимость, предназначено для офисных помещений

Адрес:

Город Челябинск, улица Свободы, дом 12

Текущее использование: сдается в аренду, под офисные, складские помещения

Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится.

Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1053 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города Ставка земельного на¬лога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электро¬снабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количест¬во телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в экс¬плуатацию 7 лет назад.

Описание прав собственности на объект: Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

Собственники недвижимости: Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания - 18 053 куб. м.

Полезная (арендная) площадь здания - 3503 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала- 653 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3953 руб. /1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1,40

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сиг¬нализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стои¬мость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и ка¬питальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

1. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Издательство «Проспект», 2003. - 835 с. – ISBN 5-98032-715-0

2. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. – М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2003. - 168 с. – ISBN 5-7038-2174-6

3. Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. – М: Издательство «Проспект», 2004. – 160 с. – ISBN 5-222-04409-2, 5-8309-0084-X

4. Максимов С Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование. – СПб: Питер, 2002. - 256 с. – ISBN 5-94723-316-9

5. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003 – 422 с. – ISBN 5-901-810-04-Х

6. Симионов Ю. Ф., Домрачев Л. Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. Спб: Издательство «Дело», 2007 – 224 с. – 5-241-00371-1

Примечаний нет.