|
1. В чем состоит сходство и различие договоров социального и коммерческого найма жилого помещения?
Право пользования жилым помещением возникает у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статья 69 ЖК РФ, статья 672 ГК РФ); у граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма (статья 677 ГК РФ). Право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение - статья 209 ГК РФ), для членов семьи собственника право пользования жильем основано на семейных отношениях с собственником жилого помещения (статья 31 ЖК РФ). В домах жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса - статья 218 ГК РФ) право пользования жилым помещением основано на членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением возникает у поднанимателей и временных жильцов, однако ни те ни другие не приобретают самостоятельного права пользования жильем (см. статьи 76 и 80 ЖК РФ, статьи 680 и 685 ГК РФ).
Вопросы пользования специализированными жилыми помещениями регламентируются нормами раздела IV ЖК РФ. В отношении пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и на основании договора пожизненного содержания с иждивением действуют положения ЖК РФ (статьи 33 и 34) и ГК РФ (статья 1137 и глава 33).
Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется жилищным законодательством.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (статья 672 ГК РФ, статья 19 ЖК РФ).
Хотелось бы уделить внимание вопросу обеспечения граждан жильем по договору социального найма, имея в виду реализацию конституционных норм в жилищном законодательстве.
Право граждан на жилище зафиксировано в Конституциях РСФСР и Российской Федерации. На каждом этапе новых социально-экономических условий жизни в последующей Конституции иначе по сравнению с предыдущей определялось право граждан на жилище.
Конституцией РФ 1993 г. предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище (статья 40). Обязанность государства предоставлять жилье бесплатно (или за доступную плату) сохраняется только в отношении отдельных категорий граждан.
Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.
Данная статья Конституции РФ не содержит в вопросах обеспечения жильем малоимущих граждан изъятий государственного жилищного фонда; указанная категория граждан подлежит обеспечению жилыми помещениями всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Согласно статье 49 ЖК РФ, малоимущие подлежат обеспечению жильем лишь из муниципального фонда, что не согласуется с нормами Конституции РФ (статья 15 Конституции РФ).
Обратимся к договору найма жилого помещения (определяемому в юридической литературе как "коммерческий наем"). Регламентация договора коммерческого найма осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.
Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.
Следует отметить, что глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы такого найма, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Не содержит подобных ограничений и статья 19 ЖК РФ.
Следовательно, высказываемая позиция об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма крайне сомнительна. Реализация этой позиции возможна при условии внесения соответствующих изменений в главу 35 ГК РФ (а также в статью 19 ЖК РФ).
В этой связи хотелось бы обратить внимание на освещение этого вопроса в ряде публикаций. Авторы п
|
На уровень вверх
Купить