Введение 3

Глава 1. Правовое регулирование ипотеки 7

§ 1. Исторический аспект возникновения и развития ипотеки 7

§ 2. Закон "Об ипотеке" и его место в системе российского законодательства 13

Глава 2. Характеристика ипотеки и договора об ипотеке 18

§ 1. Понятие ипотеки 18

§ 2. Предмет ипотеки 24

§ 3. Участники ипотеки 40

§ 4. Оформление ипотеки 44

Глава 3. Содержание ипотеки 64

§ 1. Права и обязанности сторон 64

§ 2. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей 68

Заключение 76

Библиография 84

Залог недвижимого имущества - важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления рыночных отношений в России сфера применения залога недвижимости постепенно расширяется. Но в условиях продолжающегося в стране кризиса значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире залог имущества уже не одно столетие - один из надежных способов обеспечения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну.

Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе. Поэтому знание системы залога имущества необходимо не только юристам и экономистам, но и каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.

Состояние экономики любой страны требует развития производства, что упирается в источники обеспечения надёжного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого имущества (которое можно заложить свободно) и недвижимого (с которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабы такого вида.

Актуальность ипотеки неизмеримо возрастает при нынешних реалиях российской экономики. Атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, нарастающая волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами государственного банкротства, повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимость степени платёжеспособности многих коммерческих организаций от перемен федерального, регионального или местного политического, климата, - всё это заставляет подходить к заключению крупных и средних коммерческих сделок трижды осмотрительно и осторожно, что влечёт за собой массовый отказ от их заключения, разрыв ранее сложившихся экономических связей и уклонение от формирования новых. А застопорившийся гражданский оборот - это одна из главнейших причин экономической деградации страны, обнищания широких слоев населения, раскручивания центробежных тенденций и нарастание социально - политических катаклизм - вплоть до гражданской войны. Расширение применения урегулированной Законом ипотеки как достаточно надёжного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надёжность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики.

С другой стороны, ипотека как частноправовой институт охватывает и такую связанную с болезненными социальными проблемами сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Массовая жилищная приватизация, прошедшая на фоне общего обнищания широких слоев населения, привела к тому, что очень часто квартира ( сельский дом ) составляет единственное реальное ликвидное богатство российского гражданина. В жизни случаются разные проблемы - болезни (требующие дорогостоящего оперативного и/или консервативного лечения), фиаско коммерческих начинаний (порождающие необходимость погашения крупных долгов) и так далее - и в качестве единственного доступного выхода из сложившегося положения остаётся заём под залог жилья. Заём под залог жилья отличается в данном случае от продажи жилья не только тем, что у заёмщика есть перспектива (когда более, когда менее реальная) всё-таки отдать долг и остаться собственником жилья, но и тем," что на период действия такого залога заёмщик остаётся жить на своей жилплощади (ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ). Однако при невозврате такого займа возникает - острая сложная социальная проблема, издержки которой помножены на реалии нашего нынешнего "капитализма"" с его криминальными "регуляторами". Законодатель просто обязан был ввести вышеуказанные отношения в чётко обработанное правовое пространство, позволяющее сбалансировать конкурирующие интересы в этой сфере гражданских правоотношений и минимизировать в ней социальные издержки.

Есть у ипотеки и ещё один чисто социальный аспект. В России весьма актуально развитие ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья. В нашей стране человек работает "на жильё" 15-20 лет, и когда всё-таки зарабатывает или получает до службе квартиру либо дом - то часто его семья уже распалась (не в последнюю очередь из-за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей ему (ей) уже не хочется (во многом отсюда и демографические наши проблемы: высокой рождаемости при стеснённости жилищных условий огромного числа молодых семей ожидать не приходится). О качестве жизни самого нашего гражданина -преимущественно бесквартирного в лучшие молодые годы - и вовсе говорить не приходится. Развитие же вышеназванного вида ипотечного кредитования у нас во многом тормозилось из-за отсутствия проработанной законодательной базы.

Теоретические и практические вопросы темы, имеющие исключительную актуальность в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации, предопределили цели и задачи работы.

Целью данной дипломной работы является рассмотрение ипотеки (залога недвижимости), как способа обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с поставленной целью задачами работы будет рассмотрение следующих вопросов:

" правовое регулирование ипотеки;

" исторические аспекты возникновения и развития института ипотеки в гражданском праве и законодательстве;

" Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года;

" предыстория появления закона "Об ипотеке";

" место вышеупомянутого закона в системе законодательства Российской Федерации;

" общая характеристика ипотеки: понятие и предмет ипотеки, а также субъекты ипотеки;

" договор о залоге недвижимого имущества и его содержание;

" особенности оформления ипотеки;

" права и обязанности участников договора об ипотеки, а также ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанностей по договору о ипотеки.

При подготовке данной дипломной работы мною были изучены и использованы современная отечественная литература, практический материал, монографические источники, официальные документы, публикации по проблемам ипотеки (залога недвижимости). Ценными источниками явились работы И. Белявского, А. А. Вишневского, Л. В. Гантовера, Р. Ф. Голиевой, И. Д. Грачева, О. Ломидзе, Д. Добаткина,А. В. Лопатникова, Д. И. Мейера, Е. Павлодского, З. Хрулевой, З. Цыбуленко, А.В. Черных, Г. В. Чубукова, Г. Ф. Шершеневича.

Раздел I

1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.//Российская газета. №237. 25.12.1993г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994г. № 32.Ст. 3301. (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.).

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации // Собрание Законодательства Российской Федерации. 2002г. №46.Ст. 4532.

4. Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1993г. №1103-1 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. №22. Ст.768.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. №137-ФЗ// Собрание Законодательства Российской Федерации. 2001г. №44.Ст.4147.

6. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995г.№223-ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации.1996 №1. Ст. 16. (В редакции Федеральных законов:№139-ФЗ от 14.11.1997г.//СЗ РФ.1997Г. №46.Ст. 5243. №94-ФЗ от 27.06.1998г.//СЗ РФ 1998г. №26.Ст. 3014.).

7. Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001г. №137-ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации.2001г. №44. Ст. 4148

8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //Собрание Законодательства Российской Федерации.1997г.№30. ст.3594. (В редакции Федеральных законов: №20-ФЗ от 5 марта 2001г.//СЗ РФ 2001г. №11.ст. 997; №36-ФЗ от 12 апреля 2001г.//СЗ РФ 2001Г. №16.Ст.1533; №36-ФЗ от 11 апреля 2002 г.//СЗ РФ 2002г. №15. Ст 1377.).

9. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102 - ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации. 1998 г., № 29. Ст. 3400.(В редакции Федеральных законов: №143-ФЗ от 9 ноября 2001г.//СЗ РФ 2001г. №46. Ст 4308; №18-ФЗ от 11 февраля 2002г.//СЗ РФ 2002г. №7. Ст. 629, ФЗ от 24 декабря 2002 г. № 186 - ФЗ).

10. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).

11. Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990г. №348-3 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №21, Ст.748).

12. Закон Российской Федерации "О залоге" от 29 мая 1992г. №2872-1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №23, Ст. 1239.

13. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.// Собрание Законодательства Российской Федерации.2002г.№30.ст. 3012.

14. Федеральный закон Российской Федерации "Об исполнительном производстве" от 21 июля 1997г. №115-ФЗ. // Собрание Законодательства Российской Федерации.1997г. №30.Ст.3590.(С изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 30 июля 2001г. № 13 - П, ФЗ от 24 декабря 2002 г. № 186 - ФЗ

15. Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998г. №135-ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации.1998г.№31. ст. 3813. (В редакции Федерального закона от 14 ноября 2002г. №143-ФЗ// Собрание Законодательства Российской Федерации.2002г. №46. Ст. 4537.).

16. Федеральный закон Российской Федерации "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998г. №6-ФЗ. // Собрание Законодательства Российской Федерации.1998г. №2. Ст. 222.

17. Федеральный закон Российской Федерации "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения." От 24 июля 2002г. №101-ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации. 2002г. №30. Ст. 3018.

18. Федеральный закон Российской Федерации "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" от 24 декабря 2002г. №179-ФЗ.

19. Основы законодательства Российской Федерации "О нотариате" от 11 февраля 1993 г. №4462-1.// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №10, Ст. 357.

20. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219.// Собрание Законодательства Российской Федерации.1998г. №8. Ст. 963.(В редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23 декабря 1999г. №1429.

21. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации от 11 января 2000г. №28. (В редакции постановления Правительства Российской Федерации от 8 мая 2002г.№302.).

22. Информационное письмо Высшего арбитражного суда Российской Федерации от9 сентября 1998г.№С5-7/УЗ-694 "О федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)."".

23. Постановление Законодательного собрания Челябинской области от 28 февраля 2002г. №455 "О принятии областной целевой программы "Жилье" на 2002-2010 годы".// Южноуральская панорама от 12 марта 2002г.

Раздел II

24. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину.//Финансист. 1997. №8. С.10.

25. Андреев Ю. Исполнение судебных решений.//Российская юстиция. 1996. №12. С.35.

26. Бакунина Т. С., Землякова Г. Л. Договорные отношения сельскохозяйственных производителей в условиях перехода к рыночным отношениям (материалы "круглого стола").//Государство и право. 2001. №7.

27. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.

28. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов.//Российская юстиция. 2000. №5.

29. Бокша М.С. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. Официальное издание. М., 1999. № 10.

30. Брагинский М.И. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право. 1993. № 1.

31. Брагинский М.И. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1999.

32. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право. 1995. № 2.

33. Витрянский В. Новый Гражданский кодекс и суд // Хозяйство и право. 1997. № 5.

34. Вишневский А. А. Залоговое право.Учебное и практическое пособие. М. 1995.

35. Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб., 1890.

36. Голиева Р. Ф. Сделки с землей в нотариальной практике//Нотариус. 1997. №6.

37. Гражданское право. Учебник. Том 2. Полутом 1/Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 1999.

38. Гражданское право. Часть первая.//Под редакцией А.П.Сергеева и Ю.К. Толстого. М. 1998.

39. Грачев И. Д. Комментарий к закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)".М. 1999.

40. Гришаев С.П. Государственная регистрация недвижимости // Законодательство. 1999. № 7.

41. Добаткин Д.А..Вещи, включаемые в состав недвижимости.//Юридический мир.Январь.1998.

42. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997.

43. 3авидов Б. Государственная регистрация ипотеки. // Право и экономика. 1999. №3.

44. Кассо Л. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев., 1898.

45. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1995.

46. Куликов А.Д. Происхождение и развитие института залога // Юридический мир. 1997. № 12.

47. Ломидзе О. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования.// Хозяйство и право. 2000. №8.

48. Ломидзе О. Изменения в Российском законодательстве об ипотеке.//Хозяйство и право. 2000. №9.

49. Лопатников А. В. К вопросу о сущности ипотечного правоотношения.//Юрист. 1998. №7.

50. Мейер Д. И. Русское гражданское право. Часть вторая. М., 1997.

51. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. N 11.

52. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека).// Хозяйство и право. 2000. №4.

53. Рекомендации Научно-методического совета Московской областной нотариальной палаты "О нотариальном удостоверении ипотеки".// Российская юстиция. 2000. №6.

54. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1948.

55. Садиков О.Н. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1999.

56. Сапожников М.В. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств // Хозяйство и право. 1995. № 10.

57. Суханов Е.А. Гражданский кодекс в хозяйственной практике // Хозяйство и право. 1997. № 5.

58. Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.// Хозяйство и право. 2001. №8.

59. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества.//Российская юстиция. 2000. №1.

60. Цыбуленко 3, Договор об ипотеке (залоге недвижимости). // Хозяйство и право. 1998. № 11.

61. Черных А.В.Залог недвижимости в российском праве. М.1995.

62. Чубуков Г. В. Земельная недвижимость в системе российского права//Государство и право. 1995. №9.

63. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.1995.

Раздел III

64. Извлечения из постановлений Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации по конкретным делам. // Хозяйство и право. №1. 2000г.:

65. Постановление Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 8 декабря 1998 года № 5657/98.

66. Постановление Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 9 марта 1999 года №6598/98.

Примечаний нет.