Введение 3

Глава 1. Общие положения ипотеки 7

§ 1. История возникновения и развития ипотеки 7

§ 2. Понятие и правовое регулирование ипотеки 12

Глава 2. Элементы ипотеки 32

§ 1. Предмет ипотеки 32

§ 2. Участники договора об ипотеки 56

Глава 3. Содержание ипотеки 61

§ 1. Права и обязанности залогодателя 61

§ 2. Права и обязанности залогодержателя 66

Глава 4. Проблемы применения ипотеки 69

§ 1. Проблемы обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации 69

§ 2. Проблемы формы договора ипотеки (закладная) 83

Заключение 104

Список использованной литературы 112

недвижимого имущества - важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления рыночных отношений в России сфера применения залога недвижимости постепенно расширяется. Но в условиях продолжающегося в стране кризиса значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире залог имущества уже не одно столетие - один из надежных способов обеспечения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну.

Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе. Поэтому знание системы залога имущества необходимо не только юристам и экономистам, но и каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.

Состояние экономики любой страны требует развития производства, что упирается в источники обеспечения надёжного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого имущества (которое можно заложить свободно) и недвижимого (с которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабы такого вида.

Актуальность ипотеки неизмеримо возрастает при нынешних реалиях российской экономики. Атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, нарастающая волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами государственного банкротства, повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимость степени платёжеспособности многих коммерческих организаций от перемен федерального, регионального или местного политического, климата, - всё это заставляет подходить к заключению крупных и средних коммерческих сделок трижды осмотрительно и осторожно, что влечёт за собой массовый отказ от их заключения, разрыв ранее сложившихся экономических связей и уклонение от формирования новых. А застопорившийся гражданский оборот - это одна из главнейших причин экономической деградации страны, обнищания широких слоев населения, раскручивания центробежных тенденций и нарастание социально - политических катаклизм - вплоть до гражданской войны. Расширение применения урегулированной Законом ипотеки как достаточно надёжного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надёжность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики.

С другой стороны, ипотека как частноправовой институт охватывает и такую связанную с болезненными социальными проблемами сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Массовая жилищная приватизация, прошедшая на фоне общего обнищания широких слоев населения, привела к тому, что очень часто квартира ( сельский дом ) составляет единственное реальное ликвидное богатство российского гражданина. В жизни случаются разные проблемы - болезни (требующие дорогостоящего оперативного и/или консервативного лечения), фиаско коммерческих начинаний (порождающие необходимость погашения крупных долгов) и так далее - и в качестве единственного доступного выхода из сложившегося положения остаётся заём под залог жилья. Заём под залог жилья отличается в данном случае от продажи жилья не только тем, что у заёмщика есть перспектива (когда более, когда менее реальная) всё-таки отдать долг и остаться собственником жилья, но и тем," что на период действия такого залога заёмщик остаётся жить на своей жилплощади (ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ). Однако при невозврате такого займа возникает - острая сложная социальная проблема, издержки которой помножены на реалии нашего нынешнего "капитализма"" с его криминальными "регуляторами". Законодатель просто обязан был ввести вышеуказанные отношения в чётко обработанное правовое пространство, позволяющее сбалансировать конкурирующие интересы в этой сфере гражданских правоотношений и минимизировать в ней социальные издержки.

Есть у ипотеки и ещё один чисто социальный аспект. В России весьма актуально развитие ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья. В нашей стране человек работает "на жильё" 15-20 лет, и когда всё-таки зарабатывает или получает до службе квартиру либо дом - то часто его семья уже распалась (не в последнюю очередь из-за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей ему (ей) уже не хочется (во многом отсюда и демографические наши проблемы: высокой рождаемости при стеснённости жилищных условий огромного числа молодых семей ожидать не приходится). О качестве жизни самого нашего гражданина -преимущественно бесквартирного в лучшие молодые годы - и вовсе говорить не приходится. Развитие же вышеназванного вида ипотечного кредитования у нас во многом тормозилось из-за отсутствия проработанной законодательной базы.

Теоретические и практические вопросы темы, имеющие исключительную актуальность в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации, предопределили цели и задачи работы.

Целью данной дипломной работы является рассмотрение ипотеки (залога недвижимости), как способа обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с поставленной целью задачами работы будет рассмотрение следующих вопросов:

" правовое регулирование ипотеки;

" история возникновения и развития института ипотеки в гражданском праве и законодательстве;

" Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года;

" предмет ипотеки, а также субъекты ипотеки;

" права и обязанности сторон;

" проблемы применения ипотеки.

При подготовке данной дипломной работы мною были изучены и использованы современная отечественная литература, практический материал, монографические источники, официальные документы, публикации по проблемам ипотеки (залога недвижимости). Ценными источниками явились работы И. Белявского, А. А. Вишневского, Л. В. Гантовера, Р. Ф. Голиевой, И. Д. Грачева, О. Ломидзе, Д. Добаткина,А. В. Лопатникова, Д. И. Мейера, Е. Павлодского, З. Хрулевой, З. Цыбуленко, А.В. Черных, Г. В. Чубукова, Г. Ф. Шершеневича.

Раздел 1

1. Конституция Российской Федерации. (Российские вести №252)

2. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964г. №24 в ред. Федерального Закона Российской Федерации от 5 апреля 1995г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596).

3. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).

4. Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990г. №348-3 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №21, Ст.748).

5. Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991г.С последующими изменениями и дополнениями. (Собрание законодательства Российской Федерации 1994г. №16, Ст.1864).

6. Закон Российской Федерации "О залоге" от 29 мая 1992г. №2872-1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №23, Ст. 1239).

7. Закон Российской Федерации "О несостоятельности (банкротстве) предприятий" от 19 ноября 1992г. №3929-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №1, Ст. 6).

8. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992г. № 4218-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №3, Ст.99).

9. Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1993г. №1103-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. №22. Ст.768).

10. Основы законодательства Российской Федерации "О нотариате" от 11 февраля 1993г. №4462-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №10, Ст. 357).

11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (Российская газета,8 декабря 1994г.№238-239).

12. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102 - ФЗ // СЗ РФ от 20 июля 1998 г., № 29. Ст. 3400.

13. Федеральный Закон Российской Федерации "О введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994г. №52-ФЗ (Российская газета, 8 декабря 1994г.№238-239).

14. Закон Российской Федерации "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" в ред. Федерального Закона Российской Федерации от 26 апреля 1995г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, Ст. 1593).

15. Закон Российской Федерации "О банках и банковской деятельности в РСФСР" в ред. Федерального закона Российской Федерации от 3 февраля 1996г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №34, Ст. 3426).

16. Федеральный Закон Российской Федерации "Об исполнительном производстве" от 21 июля 1997г. №115-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации. 1997г. №30, Ст.3590).

17. Федеральный Закон Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (Российская газета, 30 июля 1997г. №33).

18. Указ Президента Российской Федерации "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" от 27 декабря 1991г. №323 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №1, Ст. 53).

19. Указ Президента Российской Федерации "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" от 24 декабря 1993г. №2281 (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №52, Ст. 5132).

20. Указ Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993г. №1767 (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №44, Ст. 4191).

21. Указ Президента Российской Федерации "Об утверждении временного положения о кондоминиуме" от 23 декабря 1993г. №2275 (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №52, Ст. 5079).

22. Временное положение "О кондоминиуме". Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993г. №2275 (Собрание Актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №52, Ст.5079).

23. Указ Президента Российской Федерации "О жилищных кредитах" от 10 июня 1994г. №1180 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994г. №7, Ст.692).

24. Положение "О жилищных кредитах". Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. №1180 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994г. №7, Ст.692).

25. Указ Президента Российской Федерации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996г. №293 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1996г. №10, Ст.880).

26. Указ Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996г. №337 (журнал "Коммерсантъ". 19 марта 1996г. №9. Сведений об официальной публикации нет).

27. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Приложение к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1994г. №96-рз (Российская газета. 6января 1994г. №3).

28. Письмо Российского комитета по землеустройству "О залоге земельных участков" от 1 февраля 1996г. №2-21/199 (Сборник законодательных и нормативных документов о залоге. М.:ИПЦ "БУКВИЦА", 1996. Сведений об официальной публикации нет.)

29. Извлечение из постановлений Президиума ВАС РФ по конкретным делам // Хозяйство и право № 1. 2000 г. С. 113-114

Раздел 2

30. Гражданское право. Учебник. Том 2. Полутом 1 / Отв. ред. Е.А. Суханова. М., 1999 г., с. 96.

31. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину.//Финансист. 1997. №8. С.10.

32. Андреев Ю. Исполнение судебных решений.//Российская юстиция. 1996. №12. С.35.

33. Брагинский М. Залог и закон о залоге.//Хозяйство и право. 1993. №1. С.17.

34. Витрянский В. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество.//Закон. 1995. №3. С.82.

35. Лямин Н. Кредиты под недвижимость: как заложишь, так и получишь.//Деньги 1995. №9. С.20.

36. Медведев А. Российский закон о залоге.//Правоведение. 1992. №5.

37. Новомлинская Е. Заложить недвижимость можно и на основе нынешнего законодательства.//Коммерсантъ-DAILY. 4 марта 1995. №34. С.12.

38. Новомлинская Е. При выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэлтера.//Коммерсантъ-DAILY. 29 апреля 1995. №79. С.12.

39. Новомлинская Е. Новый способ возврата ипотечного кредита.//Коммерсантъ-DAILY. 6 мая 1995. №83. С.12.

40. Павлодский Е. Особенности правового регулирования залога по законодательству стран СНГ.//Закон. 1995. №3. С.20.

41. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере.//Закон. 1995. №1. С. 117.

42. Платонов К. Президент России в роли парламента.//Коммерсантъ. 19 марта 1996. №9. С.44.

43. Сгибнева О.В. Основания требования досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.//Комментарий судебно-арбитражной практики. 1996.Вып.3. С.214.

44. Хорошавина Н. Президент напомнил полузабытое слово.//Эксперт. 1996. №10. С.14.

45. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900.

46. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крошенников П. В. Залоговые отношения в России. М.,1993.

47. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.

48. Вишневский А.А. Залоговое право. М.: БЕК, 1995.

49. Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб., 1890.

50. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.

51. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М.: МЭТУ. 1994.

52. Гражданское право. Учебник под. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997.

53. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред. Яичкова К. К. М.: Международные отношения, 1966.

54. Гришаев С.П. Практика применения залогового законодательства в России и за рубежом. Научно-информационная внедренческая фирма "ЮНИС" 1992.

55. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997.

56. Зенин И. А. Гражданское и торговое право капиталистических стран. М. 1992.

57. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. М. 1996.

58. Ломидзе О. Изменения в Российском законодательстве об ипотеке. // Хозяйство и право. № 9. 2002. С. 54

59. Новицкий И. Б. Римское право. М.: Ассоциация "Гуманитарное знание". 1993.

60. Практический комментарий Закона РФ "О залоге". Под ред. Колюшина Е. И. М., 1992.

61. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.

62. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих целях.: Паритет 1992.

63. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества. // Российская юстиция. № 1. 2000 г. С. 15.

Примечаний нет.