|
Земля является основным базисом производства. Земельные ресурсы, являясь частью природы, с развитием человеческого общества стали и средством производства, и предметом труда, и всеобщим местом проживания всех поколений людей.
Поэтому земля, как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
Оценивая землю, мы оцениваем связанные с нею права. Однако свидетельством полноты этих прав является не документ, удостоверяющий право частной собственности, или постоянного пользования, либо аренды, а сумма получаемого с земли дохода. Наличие правоудостоверяющих документов скорее очерчивают обязанности юридических пользователей земли в части платы за землю (земельного налога или арендной платы), чем ограничивают право фактических пользователей на присвоение дохода с земли. По указанной причине оценка земельного участка играет первостепенную роль в реализации интересов нового землесобственника.
В проблематике оценивания земли существенную роль играет рынок, который является той средой, где в полной мере реализуется принцип полезности земли, который во взаимодействии с ограниченностью данного ресурса, потребностью в нем и покупательной способностью создает и поддерживает рыночную стоимость. При этом оценка земли будет объективной настолько, насколько определяемая стоимость учитывает влияние всех рыночных сил, а реальная ценность земли может быть отражена лишь ее рыночной стоимостью.
Однако, в настоящее время, любая рыночная цена должна корректироватся, и контролироватся в фискальных целях государства, что в свою очередь создает предпосылки для возникновения кадастровой и нормативной методик оценивания земельных участков.
Следует отметить, что разнообразность земли в зависимости от ее функционального значения сформировало различные виды методик для определения ее стоимости.
Объектом исследования настоящей работы являются общественные отношения, возникающие по поводу проведения нормативной и кадастровой оценки земельных участков различного функционального и целевого предназначения. Предметом исследования выступают методики определения кадастровой и нормативной стоимости земельных участков.
Целью и задачей данной работы является раскрытие целесообразности оценивания земли, природы нормативных и кадастровых подходов к оценке, а также рассмотрение влияния различных факторов на изменение динамики и структуры механизма ценообразования на землю.
На выполнение данных задач направлена настоящая работа, которая разделена на две главы. Первая глава посвящена общим вопросам определения стоимости земли, рассмотрены виды земельных участков в разрезе действующего законодательства. Также, определены понятия нормативной и кадастровой оценки земель, раскрыты функции и задачи, которым посвящены данные методики оценивания.
Разделы второй главы детально раскрывают элементы методик нормативной, кадастровой, рыночной оценки земель, подчеркивается важность существования и дополнения таких методик в системе оценки земли. Кроме того, согласно имеющимся статистическим данным, проведен анализ влияния природных и техногенных факторов на стоимость земельных участков различного функционального значения.
Методологической основой данной исследования являются прежде всего нормативные акты: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 16.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 "О государственной кадастровой оценке земель", Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Постановление Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 745 "Об утверждении Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)", Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года № 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости", Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от "15" февраля 2007 г., а также научные труды и работы: Арефьева Н.В., Боголюбова С.А., Галиновской Е.А., Емельянова А.М., Зарубина В.Н., Прорвича В.А., Суслова И.Ф. и др.
|
|
1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая)" от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (ред. от 20.04.2007)// Собрание законодательства, 2007 № 171 ;
2. Земельный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147; 2003, № 27, ст. 2700; 2004, № 27, ст. 2711; № 41, ст. 3993; № 52, ст. 5276; 2005, № 1, ст. 15; ст. 17; № 10, ст. 763; № 30, ст. 3122; ст. 3128; 2006, № 1, ст. 17; № 17, ст. 1782; № 23, ст. 2380; № 27, ст. 2880; ст. 2881; № 31, ст. 3453; № 43, ст. 4412; № 50, ст. 5279; ст. 5282; ст. 5498; 2007, № 1, ст. 23; ст. 24; № 10, ст. 1148; Российская газета, 2007, 18 мая);
3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594;
4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"// "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813;
5. Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 2, ст. 149; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 27, ст. 2881; № 50, ст. 5279);
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 35, ст. 4326);
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 16, ст. 1709; 2006, № 16, ст. 1744; № 52, ст. 5587);
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 745 "Об утверждении Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 45, ст. 4265; 2004, № 44, ст. 4362; 2005, № 51, ст. 386; № 39, ст. 3951);
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года № 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, № 5, ст. 1494; № 21, ст. 2071; № 34, ст. 3554; 2005, № 42, ст. 4278; 2006, № 16, ст. 1744; № 30, ст. 3402);
10. Постановление Правительства Российской Федерации от 19 августа 2004 года № 418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, № 34, ст. 3554; 2005, № 12, ст. 1042; № 13, ст. 1169; 2006, № 16, ст. 1744; № 47, ст. 4919);
11. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560 "Об утверждении подпрограммы создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы) Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 39, ст. 3951);
12. "Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел "Земельные участки", утвержденный приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 года № П/119 (Российская газета, 2001, 11 июля; зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001г., регистрационный № 2753);
13. Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (Российская газета, 2006, 22 сентября; зарегистрирован в Минюсте России 15.09.2006г., регистрационный № 8297).
14. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от "15" февраля 2007 г. № 39 (Российская газета, 2007, 27 февраля)
15. Арефьев Н.В., Баденко В.Л., Осипов Г.К. Государственный земельный кадастр. СПб.: Питер, 2003.С 300
16. Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному Кодексу РФ. М.: КонсультантПлюс, 2005. Сю 576
17. Гаранькин Н.В. Структура землепользования в современных российских агрохозяйствах / АПК: экономика, управление. 2006. №1.
18. Галиновская Е.А. Комментарий к Федеральному закону "О государственном земельном кадастре". М.: КонсультантПлюс, 2002.С 418
19. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело Лтд, 1995.С 263
20. Емельянов А.М. Земельный вопрос в системе российских реформ./Экономист, 2001 , №6
21. Емельянов А.М /Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю./Вопросы экономики, 2001 , №8
22. Зарубин В.Н. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебно-практическое пособие. - М., 1998. С. 215
23. Кухтин П.В., Левов А.А. Управление земельными ресурсами. Учебное пособие. СПб.: Питер,2005., С 387
24. Мацкуляк И.Д. Государственные и муниципальные финансы: Учебник - М.: Изд-во РАГС, 2003.
25. Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие. М.: Экономика, 2004., С 311
26. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: РАГС, 2001., С 221
27. Суслов И.Ф. Земельный рынок России - "за" и "против". Руководитель авторского коллектива. - М., 2001, С 183
28. Суслов И.Ф. Оценка земли, недвижимости, капитала. Спецкурс. - М., 2001, С. 256
29. Ялбулганов А.А. Комментарий к Федеральному закону "О землеустройстве" . М.: КонсультантПлюс, 2006.С. 143
30. Ярлыкапов А.Б. Агробизнес: новая парадигма.- М.: Экономика, 2006. С. 187
31. http://www.valnet.ru - сайт "Международный оценочный консорциум"
32. http://mrsa.valuer.ru - сайт "Российское общество оценщиков";
33. http://www.appraiser.ru - сайт "Виртуальный клуб оценщиков";
34. http://www.kadastr.ru - сайт "Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости"
35. http://www.economy.gov.ru (Министерство экономического развития и торговли)
|
На уровень вверх
Купить