Содержание 2

Затратный метод оценки недвижимости 3

Практическое задание 6

Задача 1

Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного метода, если стоимость участка земли составляет 196 200 $, восстановительная стоимость здания офиса составляет 1 605 000 $, общий износ здания составляет 20 % от восстановительной стоимости.

Задача 2

Определить затратным методом стоимость дачи, если известны следующие данные:

а) площадь дома 100 м2, затраты на строительство 1 м2 аналогичного дома = 218$;

б) площадь гаража 60 м2, затраты на строительство 1 м2 аналогичного гаража = 107$;

в) стоимость всех других сооружений на даче составляет 2 000 $;

г) неустранимый физический износ дома составляет 3 390$;

д) для определения устранимого физического износа дома был произведен осмотр элементов здания, подвергшихся износу, и определен процент их физического износа. Данные для определения физического износа стоимостным методом в таблице

Задача 3

Определить стоимость предприятия затратным методом, если известно, что:

а) ставка земельного налога составляет 3,27 руб. за 1 м2, площадь земельного участка равна 4 км2;

б) стоимость строительства главного здания по смете - 117,7 млн. руб., а стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете - 22,6 млн. руб.;

в) косвенные издержки, определенные расчетно-аналитическим путем, составляют 20% от сметной стоимости главного здания;

г) прибыль предпринимателя составляет 20% от вложенного капитала в земельный участок и главное здание;

д) износ главного здания и вспомогательных зданий составляет 2% от их стоимости строительства по смете.

Задача 4

Разместите в необходимом порядке элементы сравнения, определите по ним поправки, расставьте знаки и рассчитайте рыночную стоимость объекта недвижимости, если имеется следующая информация (см. табл.) по сопоставимому объекту недвижимости, проданному за 545 000 руб.

Задача 5

Рассчитать чистый доход на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию площадью 500 м2.

Задача 6

На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил достоверные данные о продажах магазинов в этом месяце. Данные приведены в таблице

Задача 7

Определить общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), если:

- доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет - 65,4%;

- ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) - 16,05%;

- ставка капитализации на собственный капитал - 13,56 %.

Задача 8

Оценщик установил, что стоимость земли составляет 43,6% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 16,05%. Ставка капитализации для здания - 22,6%. Определить общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (земли и здания).

Задача 9

Определить общий коэффициент капитализации для офиса кумулятивным методом, если известны следующие данные:

- на момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляет 9,27%;

- по мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5,35%;

- затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2,26%;

- в случае необходимости продажа данного офиса займет определенное время (по сравнению с возможной быстрой реализацией правительственных облигаций), поэтому эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2,28%;

- время, которое потребуется для возврата вложенного капитала по расчетам типичного инвестора, составляет 23 года.

Список литературы 14

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.1):

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2000.

2. Горемыкин В.А. Недвижимость: Экономика, управление, налогообложение, учет: Учеб. - М.: КноРус, 2006.

3. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2000.

4. Оценка недвижимости: Учеб./ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005.

5. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие. / Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

6. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. / Под ред. В.А. Швандара. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2002.

8. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. / Под ред. В.И. Ресина. - М.: Дело, 2000.

Примечаний нет.