предприятия связи - 1,2%, или 940,3 тыс. кв. м;
- предприятия общественного транспорта - 0,053%, или 42,9 тыс. кв. м;
- гаражи - 4,2%, или 3411,8 тыс. кв. м;
- помещения бытового обслуживания - 2,4%, или 1942,8 тыс. кв. м;
- общественного питания - 1,6%, или 1283,9 тыс. кв. м;
- учреждения - 21%, или 17051,2 тыс. кв. м;
- школы и школы - интернаты - 8,9%, или 7108,0 тыс. кв. м;
- детские сады и ясли - 5,4%, или 4387,8 тыс. кв. м;
- учебно - научные организации - 8,3%, или 6750,7 тыс. кв. м;
- профтехучилища - 1,1%, или 891,7 тыс. кв. м;
- культурно - просветительные - 3,8%, или 3093,7 тыс. кв. м;
- театры, зрелищные предприятия - 1,3%, или 1022,3 тыс. кв. м;
- творческие мастерские - 0,3%, или 218,1 тыс. кв. м;
- лечебно - санаторные учреждения - 8,5%, или 6886,2 тыс. кв. м;
- гостиницы, дома отдыха, кемпинги - 2,8%, или 2265,4 тыс. кв. м (соответственно: 2,772%, 0,027%, 0,001%, или 2234,5, 21,8 и 0,1 тыс. кв. м);
- прочие - 6,9%, или 5547,2 тыс. кв. м. Тем самым, больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научный организации, а также производственные, складские и торговые помещения. Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом:
· аренда - 33 %
· оперативное управление - 22 %
· хозяйственное ведение - 44%
· безвозмездное пользование - 1%
В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости (рис. 1).
Рис. 1. Структура московского фонда коммерческой недвижимости
Рассмаваемые в данной работе сегменты рынка коммерческой недвижимости требуют особой классификации.
Классификация офисных помещений
В условиях московского рынка офисов принятые в мировой практике стандарты офисных помещений с расчленением на пять классов (А-Е) не вполне применимы. Они описывают лишь офисные помещения т.н. "международного стандарта" (классы А, В и С). В то же время более 80% офисных площадей Москвы, относящихся к помещениям "отечественного стандарта", остаются не охваченными этой классификацией. Обычно в Москве офисы подразделяют по качеству на офисы западного стандарта (приблизительно соответствуют классам А и В, а в последнее время - и С) и офисы отечественного стандарта (классы D и Е). Ниже будут приведены стандарты мировой классификации и принятые в настоящем исследовании особенности характеристик качества и местоположения в Москве при условии выделения пяти классов офисов.
Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.
В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые разумные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников.
Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.
Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. В условиях западных столиц это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.
В условиях Москвы класс В - это скорее офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или местоположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.
Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам А или В, но с недостатками в местоположении и оборудовании.
В условиях Москвы это лишь недавно появившиеся офисные здания, находящиеся вне Садового кольца, но на пересечении транспортных путей и вблизи станций метро, вблизи основных радиальных магистралей.
Класс Д - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.
В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.
Класс Е - офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов, требуется их реконструкция.
В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса.
По размеру выделяют следующие классы офисных помещений: до 100 кв.м, от 100 до 250 кв.м, от 250 до 500 кв.м, свыше 500 кв.м.
|
4. Материалы конференций.
" Форум "Инвестиционные перспективы России на новый президентский срок", 17 - 21 марта 2004г., Давосе (Швейцария). "Иностранные инвесторы хотят присутствовать на московском рынке коммерческой недвижимости, но не любой ценой" - Журнал M&D Business (Мир и Дом - Бизнес), №4 Апрель 2004. http://www.miridom.ru/business.htm
5. Интервью в прессе.
" Потенциал рынка инвестиций в недвижимость огромен. Журнал "Рынок Ценных Бумаг"#3 за 2001 год. Интервью с управляющим фонда "Недвижимость" ЗАО "Управляющая Компания "Менеджмент-Центр" Романом Шемендюком.
" Рынок недвижимости - это рынок продавца. Журнал "Управление компанией" #6 за 2003 год. Интервью с председателем совета директоров агентства недвижимости "САВА" Константином Апрелевым.
" Капиталовложения с умом: недвижимость как инвестиционный проект. Журнал Commercial Property, №4, декабрь 2003 г. Интервью с Олегом Мышкиным, директором московского офиса компании Colliers International.
6. Информационно-аналитические материалы в сети Интернет.
" Роман Хохлов. Бизнес-метры повышенного спроса. Источник: www.m-2.ru
" Елена Тофанюк. Московские офисы стремительно дорожают. Отдел экономики РИА "РосБизнесКонсалтинг". www.rbc.ru
" Компания GBS-Invest. Петр Скворцов. Офисы дорожают. 03.04.2003. www.antax.ru/news
" Интернет-версия журнала Мир и Дом. Раздел Бизнес. "M&D Business" http://www.miridom.ru/business/
7. Учебники, монографии, научные труды и учебные курсы.
" Авдашева С.Б., Розанова Н.М. Теория организации отраслевых рынков. Учебник. - М.: ИЧП "Издательство Магистр", 1998. - 320 с. Гл. 1, 5, 6.
" Стерник Г.М. "Технология анализа рынка аренды коммерческой недвижимости" - авторский курс лекций объемом 40 ак. часов, Москва, 2002 год.
" Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. "Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)". РГР, - М. 1997.
" Стерник Г.М. "Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости". РГР, -М. 1998.
" Гальперин В.М. и др. Микроэкономика.- СПб.: изд-во Санкт-Петербургского университета экономики и финансов, 1998.
" Пиндайк Р., Рубинфельд Д. Микроэкономика. - М.: Дело, 1992.
" Шерер Ф.М., Росс Д. Структура отраслевых рынков. - М.: ИНФРА-М, 1997.
" Е.В.Савицкая. Микроэкономика. Опорный конспект по микроэкономике. М.-2002. Гл. 6, 14.
|