|
ВВЕДЕНИЕ
Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности.
Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца ХХ века товара - недвижимости.
Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.
Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка.
Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.
Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость.
С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов. Оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов, особенно в период, когда экономика государства еще не вполне способна обеспечить достаточный уровень бюджета.
Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.
В то же время, формирование рынка недвижимости в России происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к оценке недвижимости, которое объясняется отсутствием самого предмета оценки стоимости в хозяйственной практике социалистической экономики. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, способствует нарушению интересов государства при распоряжении государственным имуществом, оставляет открытым вопрос формирования бюджетов всех уровней на адекватной экономической базе, препятствует успешной интеграции в международное экономическое сообщество и формированию благоприятного инвестиционного климата.
Отмеченные выше важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России обусловили актуальность темы работы.
Целью работы является анализ оценки стоимости недвижимости и в условиях становления рыночной экономики в России, а также разработка практических рекомендаций по их применению на примере оценки жилого фонда Г. Железнодорожный.
Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих основных задач исследования:
- рассмотрение сущности недвижимости;
- представление основных классификаций недвижимости;
- изучение аспекта управления недвижимостью;
- изучение методов рыночной оценки недвижимости;
- рассмотрение особенностей различных видов оценки и взаимосвязь с целью оценки недвижимости;
- анализ оценки жилого фонда г. Железнодорожный.
Предметом исследования является методология оценки недвижимости для целей управления жилым фондом г. Железнодорожный в условиях становления рыночных отношений в России.
Объектами исследования являются методические подходы к оценке стоимости недвижимости, методические подходы к анализу рынка недвижимости.
Методической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценочной статистики, экономики городского землепользования, оценки недвижимости и бизнеса, экономической статистики, анализа рисков и эффективности инвестиций в недвижимость. Существенный вклад в разработку данных проблем внесли Н. В. Романов, В.В. Докучаев, А. И. Чупров, В. И. Богословский, М. Б Гуревич, В. В. Пландовский, А. А. Руднев, П. Кевеш, Р.Н. Старков, М. А. Федотова, В.В. Григорьев, В. И. Кошкин, С. В. Грибовский, С. А. Смоляк, В.Н. Лившиц, В. М. Рутгайзер, С. В. Валдайцев, П.Г. Грабовый, А. П. Градов, В. Н. Зарубин, С. Н. Максимов, Г. И. Микерин, В. И. Бусов и др.
В процессе решения проблем и задач исследования в данной дипломной работе были в существенной степени использованы современные достижения зарубежной экономической науки в области оценки недвижимости, инвестиционного анализа, финансового менеджмента, экономической статистики.
Практическая значимость работы заключается в возможности использования для развития методологии анализа и оценки недвижимости, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономической системе рынка недвижимости в том числе для целей управления, учета, налогообложения и обоснования инвестиций в условиях формирования рыночных отношений в России.
|
На уровень вверх
Купить