|
На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и др.) влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия и др.
При оценке квартир учитываются не только внутренние их качества (площадь, количество комнат и их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухня и т.д.), но и внешние факторы: состояние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную площадку, ориентация дома (попадает ли в окна солнечный свет) и др. Если окна выходят на две противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор - "колодец" - минус.
Предпочтительней, если в квартире имеется черный ход, а в доме - дополнительная лестница, особенно если там есть лифт или пространство для его установки.
Существенным недостатком является отсутствие в подъезде отопления. Все большее значение в будущем станут иметь наличие подземных гаражей или паркингов около дома; освещенность улицы, ее безопасность (так, близость посольства, а следовательно, и поста милиции - гарантия вашей защищенности от различного рода неприятностей).
В оценке жилья наряду с материальными немаловажны и эстетические факторы, например, вид из окна, за что многие покупатели готовы заплатить дополнительно 10-15%.
Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить следующие принципиальные моменты:
* тип перекрытий (деревянные или по металлическим балкам);
* состояние стояков (от этого будет зависеть масштаб Затрат, связанных с преобразованием жилья);
* несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры);
* уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохранились великолепные образцы лепнины, камины, паркеты, элементы отделки). '
Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт, а если да, то как давно; менялась ли система отопления; в каком состоянии находится проводка и как она проходит, какова ориентация окон, нет ли грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена дверей и оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные факторы определяют истинное качество квартиры и ее стоимость.
Профессиональные риэлтеры знают, что элементарный косметический ремонт повышает стоимость 1 кв. м общей площади в среднем на 200-300 у.ед., в то время как серьезная реконструкция, включающая замену коммуникаций, практически незаметна.
В отношении действительно престижного дома идея дорогостоящего капитального ремонта с целью получения прибыли при продаже себя оправдывает. Так, цена на квартиры в доме, где сделан основательный ремонт с применением оригинальных дизайнерских решений, может возрасти в 2 раза; тогда как затраты на подобный ремонт в менее престижном доме могут и не окупиться.
Для оценки первоначальной восстановительной, остаточной, инвентаризационной, рыночной и других видов стоимости зданий и помещений, как и для других объектов недвижимости, применяют три известных метода: затратный, доходный и рыночный (сравнительных продаж).
Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется.
Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой собственности. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой "сравнимые продажи".
Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать. Схема использования этого метода показана на рис. 1.
|
На уровень вверх
Купить