1. Деловая ситуация 3

1.1 Краткая характеристика объекта оценки 3

1.2 Цель оценки 6

1. 3 Краткая характеристика рынка недвижимости 6

1. 4 Основные понятия, используемые в работе 7

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта 9

2. Оценка земельного участка 10

3. Оценка объекта затратным подходом 11

3.1 Определение полной восстановительной стоимости здания 11

3.2 Определение накопленного износа здания 12

3.3 Определение остаточной стоимости здания 13

3.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости 13

4. Оценка объекта рыночным подходом 14

4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов 14

4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов 14

4.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости 16

5. Оценка объекта доходным подходом 17

5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания 17

5.2 Действительный валовой доход от аренды здания 17

5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество 18

5.4 Чистый операционный доход от аренды здания 19

5.5 Реальный денежный поток 19

5.6. Коэффициент дисконтирования 19

5.7 Дисконтированный денежный поток 19

5.8 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) 19

5.9. Текущая стоимость здания 20

5.10 Стоимость объекта недвижимости 22

6. Согласование результатов оценки 23

Список литературы 26

Приложение 27

Дата оценки: 15.02.2008

Тип оцениваемого объекта недвижимости:

Здание офисного типа

Назначение: нежилая недвижимость, предназначено для офисных помещений

Адрес:

Город Челябинск, улица Свободы, дом 12

Текущее использование: сдается в аренду, под офисные, складские помещения

Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится.

Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1009 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

Описание прав собственности на объект: Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

Собственники недвижимости: Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания - 18 009 куб. м.

Полезная (арендная) площадь здания - 3459 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала- 609 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3909 руб. /1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1,40

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

Существующее использование здания:

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 309 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 159 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40009 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2409 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

1. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Издательство "Проспект", 2007. - 835 с. - ISBN 5-98032-715-0

2. Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. - М: Издательство "Проспект", 2006. - 160 с.

3. Максимов С Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование. - СПб: Питер, 2005.

4. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство "МКС", 2005 - 422 с.

5. Симионов Ю. Ф., Домрачев Л. Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. Спб: Издательство "Дело", 2006

Примечаний нет.