|
Введение
Динамичный характер гражданского оборота современной России проявляется в разнообразии образующих его общественных отношений. Значительная часть этих отношений складывается по поводу реализации прав и исполнения обязанностей субъектами договорных и иных гражданско-правовых обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Поскольку в соответствии со статьей 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, участники рыночных отношений, стремясь избежать рисков, возникающих в указанной сфере деятельности, используют предусмотренные законодательством способы обеспечения обязательств. Поскольку кредитные организации являются субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, необходимость применения способов обеспечения обязательств в их деятельности является насущной. Наиболее распространенным способом обеспечения возврата кредита является залог (ст. 334-358 ГК РФ, ФЗ "О залоге" от 29.05.1992 г. № 2872-1, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ) - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Залог представляет особый интерес и пользуется соответствующими преимуществами перед другими способами. При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента погашения обязательств должником. При этом стоимость имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, залог особо ценного и быстроликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности. Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве.
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков. На сегодняшний день исследование проблем ипотеки и выработка системных предложений по совершенствованию законодательства является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.
Целью работы является исследование вопросов правового регулирования ипотечного кредитования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач:
1. Рассмотреть основания возникновения ипотеки и ее регулирование.
2. Изучить процесс заключения договора об ипотеке.
3. Выявить проблемы правого регулирования ипотеки отдельных видов имущества.
4. Рассмотреть особенности правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки. Предметом исследования являются нормы права, регламентирующие ипотечные отношения в современных условиях, а также вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку.
При написании работы использовались логический и сравнительно-правовой методы исследования. При анализе ипотеки отдельных видов недвижимого имущества в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.
Теоретическую основу исследования составили работы следующих ученых: Аванесов Э.В., Мартемьянов В.В., Пашов Д.Б., Разумова И.А., Северова М.А., Тумаков В.В., Финогентова О.Е., Шевчук Д.А.
Положения, выносимые на защиту:
1. Исключить абз. 2 п. 1 ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации в части, запрещающей передачу имущества, на которое установлена ипотека, залогодержателю.
2. Дополнить п. 3 ст. 165 ГК РФ абзацем вторым следующего содержания: "Уклонением от государственной регистрации сделки признается непредставление необходимых для государственной регистрации такой сделки документов в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение 5 дней после нотариального удостоверения сделки. Контроль за соблюдением указанного срока осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
3. Исключить пп. 4, 5 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 6 считать п. 4, а п. 1 изложить в следующей редакции:
"1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, а также стороны основного договора, обеспечиваемого ипотекой, дата и место заключения основного договора. Стороны договора ипотеки могут указать в данном договоре существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также иные условия, касающиеся обязательства, обеспечиваемого ипотекой".
Глава 1. Общие положения о договоре ипотеки
1.1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
Отношения, связанные с ипотекой, регулируются рядом нормативных правовых актов, основными из которых являются ГК РФ, Федеральные законы от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), от 30.12.04 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и др.
Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений. Необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге недвижимости, которые признаются существенными. В соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основ
|
На уровень вверх
Купить