Дата оценки: 15.02.2008
Тип оцениваемого объекта недвижимости:
Здание офисного типа
Назначение: нежилая недвижимость, предназначено для офисных помещений
Адрес:
Город Челябинск, улица Свободы, дом 12
Текущее использование: сдается в аренду, под офисные, складские помещения
Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится.
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1009 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.
Описание прав собственности на объект: Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.
Собственники недвижимости: Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объём здания - 18 009 куб. м.
Полезная (арендная) площадь здания - 3459 кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала- 609 кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3909 руб. /1 куб. м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1,40
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.
Существующее использование здания:
Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 309 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 159 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40009 руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2409 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.
|