Введение 2

Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства 3

Цели оценки, основание для ее проведения 3

Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства 6

Понятие ликвидационной стоимости имущества 6

Учет расходов по совершению исполнительных действий 10

Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства 12

Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства 14

Оценка стоимости недвижимого имущества 14

Принципы оценки недвижимости 14

Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости 16

1. Метод разбивки 20

2. Метод сравнения продаж 22

3. Метод срока жизни 23

Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости 24

Применение МПСАП 24

Преимущества МПСАП: 24

Недостатки МПСАП: 25

Источники информации: 25

Последовательно: 25

На независимой основе: 26

При продаже земли это: 26

При продаже застроенных участков это: 26

Количественные: 27

Качественные: 27

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости 27

Доходный подход (ДП) 27

Метод прямой капитализации (МПК) 28

Схема применения МПК: 29

Преимущества МПК: 29

МПК не следует применять, когда: 29

Структура коэффициента капитализации 30

Методы рекапитализации 30

Метод дисконтирования денежных потоков 30

Преимущества метода: 31

Недостатки: 31

Наиболее часто используемые коэффициенты 32

Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в значение рыночной стоимости объекта недвижимости 35

Оценка оборудования, машин и механизмов 40

Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных началах 46

Оценка производственных запасов и готовой продукции 46

Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах 47

Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного административного здания для его продажи в рамках исполнительного производства 47

Описание объекта оценки 47

Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки 49

Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи 53

Внесение корректировочной поправки в значение рыночной стоимости объекта оценки и определение его начальной цены торгов 55

Заключение 56

Литература 56

В настоящее время в России в оценке стоимости имущества очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отече-ственным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встре-чается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости имущества.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является од-ним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами и исполнительном производстве. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и собст-венности субъектов Российской Федерации, так, к примеру, Тюменская область является наиболее крупным собственником среди субъектов Федерации, на тер-ритории которой находится большое количество офисных и административных площадей, автобаз, объектов промышленного назначения и других помещений.

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объ-ектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Тюмени, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализо-вать с торгов.

Анализ существующих подходов, применяемых в оценке стоимости имущест-ва при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эм-пирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недос-таточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1. – М.:БЕК, 1995. – 240 с.

2. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, (утвержден ВС РСФСР 11.06.64, редакция от 04.01.99)

3. Федеральный закон Российской Федерации «Об исполнительном произ-водстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.

4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с. 10.

5. Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами, ут-вержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. N 569 (в редакции Постановления Правительства РФ от 12.10.1999 N 1143).

6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.

7. В.В. Григорьев, И.М. Островкин. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000. – 224 с.

8. Теория и практика антикризисного управления / Под ред. В.И. Беляева, В.И. Кошкина. М.: ЮНИТИ, 1996.

9. В. Голубев. Как оценить ликвидационную стоимость. Рынок ценных бумаг. 1997. №20.

10. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса.Учебник. – М.: ЭКМОС, 2000. – 352 с.

11. Оценка бизнеса: Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. – 512 с.: ил.

12. Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Основы оценочной деятельности: Учебное посо-бие. – М.: ПРИОР, 2001. – 240 с.

13. Б.Д. Новиков. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2000. – 512 с.

14. С.М. Чемерикин. Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости. Оценка недвижимости: http://www.appraiser.ru/info/method/index.htm

15. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономи-ческий словарь. – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 480 с.

Примечаний нет.