|
В соответствии со стандартами оценки [1] под ликвидационной стоимостью понимают - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Обычно ликвидационная стоимость является основой при определении величины кредита, выдаваемого под залог имущества, либо при определении стоимости реализации конфискованного или арестованного имущества. В отдельных случаях необходимость срочной продажи недвижимости может возникнуть у собственника по личным мотивам.
Существующие методические подходы к оценке ликвидационной стоимости исходят из очевидной предпосылки, что снижение цены увеличивает спрос на товар и, как следствие, ведет к снижению времени на его реализацию. При этом обычно ориентируются на использование величины коэффициента эластичности спроса по цене или гипотетических графиков изменения и нарастания спроса [2, 3, 4]. Однако практическое определение величины коэффициента эластичности или графиков изменения спроса, для такого товара как объекты недвижимости, и взаимосвязи спроса со сроком экспозиции вызывает значительные трудности.
В работе [5] в основу определения ликвидационной стоимости положен предпринимательский мотив приобретения недвижимости (купить по ликвидационной стоимости - выставить на продажу по рыночной стоимости - получить прибыль предпринимателя через обычный срок экспозиции). Однако принятые допущения, как представляется, не вполне адекватно отражают реалии рынка недвижимости, а полученная зависимость при определенном наборе исходных данных может давать отрицательные значения ликвидационной стоимости.
Рассмотрим некоторые особенности поведения типичного покупателя на рынке недвижимости. Прежде всего следует отметить, что объекты недвижимости обладают высокой ценой и сделки с ними конкретным покупателем совершаются не часто, иногда один раз в жизни. Поэтому типичный покупатель действует весьма осмотрительно. Кроме того, типичный покупатель перед приобретением объекта недвижимости обычно сформировал для себя комплекс требований, которым должен удовлетворять этот объект. Эти требования, по степени важности для покупателя, можно разделить на основные и второстепенные. К основным требованиям обычно относятся (например при покупке загородной недвижимости) направление и расстояние от города, тип здания, окружающая инфраструктура и социальная среда. К второстепенным можно отнести: внутреннюю отделку дома, количество комнат, ориентация дома и участка по сторонам света, покрытие подъездной дороги, конкретное расстояние до леса, водоема и т. д.
С другой стороны, в зависимости от своих основных характеристик, объекты
|
|
1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятель-ности". Утвержденны Постановлением Правительством РФ от 06.07.2001 г. № 519.
2. Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости земельных участков. ЗАО "Квинто-Колсантинг", www.armorf.ru
3. Гласюк В. Учет фактора экономической вынужденности реализации объектов оценки при определении их ликвидационной стоимости по методу Гласюков. www.appraiser.ru
4. Мжельский М. Б., Ахметов О. А. Один из подходов к определению ликвидационной стоимости. Вопросы оценки №3, 2002
5. Родин А. Ю. Методика определения ликвидационной стоимости имущества. М., Вопросы оценки №1 2003, www.appraiser.ru
6. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
7. Яскевич Е. Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости. RWAY №97, 2003
|
На уровень вверх
Купить