|
C 1990 года в России проводится земельная реформа - система правовых, экономических, экологических и организационных мероприятий, нацеленных на изменение земельного строя в нашей стране.
Одним из важнейших направлений земельной реформы является формирование земельного рынка и правовое регулирование его основной составной части купли-продажи земельных участков.
В силу того, что в дореформенный период земля находилась в исключительной собственности государства, на первом этапе реформы необходимо было обеспечить появление на рынке нового вида имущества - земельных участков.
Эта задача решалась путем передачи гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность за плату и бесплатно и предоставления права распоряжаться ими, в том числе и продавать.
Таким образом, продавцом земли на первичном рынке выступает государство, точнее, право распоряжаться землями, находящимися в государственной собственности, принадлежит в настоящее время органам местного самоуправления (за исключением случаев, предусмотренных законодательством).
Рассмотрим, в каких случаях граждане и юридические лица могут купить у государства земельные участки.
Одним из оснований возникновения права собственности граждан на земельные участки является их предоставление на праве собственности за плату органами местного самоуправления, то есть фактически их продажа. Ранее этот процесс регулировался ст. 7 Земельного кодекса РСФСР, но с признанием данной статьи недействующей в декабре 1993 года (Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации") правовое регулирование предоставления земли переместилось в основном на уровень субъектов Российской Федерации: например, закон Воронежской области от 9 июня 1995 года N 18-З "О регулировании земельных отношений в Воронежской области", закон Краснодарского края от 1 августа 1995 года N 13-КЗ "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае".
Помимо первичного предоставления земельных участков на праве собственности законодательством предусмотрена перерегистрация земельного участка, ранее выделенного бесплатно в пользование гражданина (Указы Президента РФ от 23 апреля 1993 года N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками" (п. 4), от 7 марта 1996 года N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю").
В этом случае в собственность гражданина бесплатно передается участок или его часть в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, остальная часть по желанию гражданина либо остается на прежнем праве, либо выкупается им в собственность по договорной цене (как правило, не ниже нормативной), либо оформляется в пожизненное наследуемое владение или в аренду.
Как в первом, так и во втором случае продажа земельных участков оформляется решением местной администрации без заключения договора купли-продажи.
К исключениям относится приобретение гражданами и их объединениями земельных участков, предоставленных им на законных основаниях для предпринимательской деятельности (пп. 14, 15 Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденного Указом Президента РФ от 14 июня 1992 года N 631). В этом случае между продавцом (соответствующим фондом имущества или комитетом по управлению имуществом) и покупателем заключается договор купли-продажи по форме, утвержденной совместным письмом Роскомзема и Госкомимущества (от 10 августа 1992 года N 5-10/2125 и от 11 августа 1992 года N ПМ-9/5132, зарегистрировано в Министерстве юстиции РФ 25 августа 1992 года за N 44).
Что же касается юридических лиц, то наиболее распространенным способом приобретения права собственности является покупка занимаемого ими земельного участка в процессе приватизации.
Такое право было предоставлено Указом Президента РФ от 25 марта 1992 года N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" и регулируется уже упоминавшимся Указом от 14 июня 1992 года N 631, Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (с изменениями и дополнениями от 2 апреля 1997 года), а также Указом Президента РФ от 16 мая 1997 года N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".
Здесь же следует упомянуть Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 года N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности".
В соответствии с данными нормативными актами собственники ранее приватизированных зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства имеют право приобрести в собственность земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости. Продавцом при этом выступает соответствующий фонд имущества или комитет по управлению имуществом. Выкупная цена не может быть ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Вопрос о предоставлении юридическим лицам в собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, решается в настоящее время в законодательстве субъектов Российской Федерации. Чаще всего земельные участки предоставляются на праве бессрочного (постоянного) пользования или аренды.
Перейдем теперь к рассмотрению правового регулирования купли-продажи земельных участков на вторичном рынке, где в качестве продавца выступает не государство, а граждане и юридические лица, уже имеющие участок на праве собственности.
Реальная возможность продавать и покупать земельные участки появилась у граждан с принятием 9 декабря 1992 года поправок к Конституции Российской Федерации и Закона РФ от 23 декабря 1992 года N 4196-I "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Правительством Российской Федерации постановлением от 30 мая 1993 года N 503 был утвержден Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков.
В соответствии с указанными правовыми актами граждане Российской Федерации, получившие в частную собственность земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки, получили право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок. Из этого следует, что данными актами не могут регулироваться отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков, где хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, иностранец либо иной (помимо граждан Российской Федерации) субъект земельного права. На мой взгляд, к таким отношениям должны применяться ст. 549-557 Гражданского кодекса РФ, в которых, однако, отсутствуют нормы, отражающие особенности земельных участков по сравнению с другими объектами недвижимости. Глава 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю" вступит в силу со дня введения в действие принятого Государственной Думой Федерального собрания Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу особенностей земли как природного объекта, представляющего собой основу жизни и деятельности народов России, существует ряд ограничений купли-продажи земельных участков:
запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;
запрет на изменение режима использования земельного участка;
возможность купли-продажи земельного участка в пределах норм их предоставления;
возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.
Законодательством предусмотрены три основные стадии купли-продажи гражданами земельных участков:
|
На уровень вверх
Купить